Отчет по земельному рынку за 2010 г. Уходящий 2010 год отмечается специалистами «Группы Земер» как богатый событиями и новыми тенденциями на земельном рынке. В то же время ряд трендов предыдущего года сохраняется и даже укрепляется. Такое сочетание дает основания полагать, что рынок находится на верном пути к здоровому, классическому состоянию с понятными механизмами предложения, спроса и конкуренции. Переломным рубежом для многих тенденций стало лето нынешнего года. Со второй половины года на рынке дачных участков без подряда наблюдается снижение темпов роста цен по отношению к показателям 2009 года. Судя по всему, «пик» популярности этого сегмента пройден, рынок постепенно насыщается, по крайней мере в сегменте эконом-класса. Доля участков без подряда составляет 80% от нынешнего объема предложения земли, что чуть меньше соответствующего показателя в 2009 году (85%). Напротив, предложения классов бизнес и элит на рынке участков без подряда практически полностью отсутствуют по ряду направлений, что создает дефицит в данных сегментах. Новые проекты появляются, но это происходит на фоне завершения продаж в других поселках без подряда. В вышедшем на днях отчете о состоянии земельного рынка в 2010 году специалисты «Группы Земер» дают обоснованные прогнозы относительно того, каково будущее поселков без подряда. Если говорить об особенностях спроса на вторичном рынке (дачные участки, участки в деревнях), то единственный растущий сегмент этого субрынка – объекты за пределами Московской области, где цены существенно ниже и привлекают покупателей с минимальным бюджетом (до 500 000 рублей за участок). Что касается относительно платежеспособной категории покупателей, то они предпочитают либо участки без подряда на территории поселков, либо готовые ликвидные домовладения (участки с домами) на территории Московской области. Следующим важным наблюдением, которое, однако, пока не закрепилось в качестве тенденции и не носит массового характера, стало «размораживание» рынка продаж оптовой земли. Летом 2010 года прошли единичные сделки по крупным активам. Землей начали интересоваться конечные инвесторы, а не спекулянты, как это было до кризиса. Как правило, это участки жилого назначения, приобретенные в том числе под программу переселения граждан из северных регионов. Участие государства в этих программах составляет от 30 до 70%, поэтому сделки прошли в рекордные сроки. Тем не менее, говорить о появлении массового спроса на оптовом рынке земли преждевременно, в основном, из-за низкого качества предложения на рынке. Тем временем, значительного снижения цен на крупные земельные участки не наблюдается. Как правило, собственники предпочитают уйти в тень и заняться повышением капитализации активов в ожидании перелома трендов рынка. При проведении сделок по крупным участкам уровень дисконта не превышает 20 % от заявленной цены. Интересная новая тенденция уходящего года, по мнению специалистов «Группы Земер» - рост числа судебных исков к недобросовестным продавцам земли без подряда по причине задержки (срыва) сроков получения свидетельств на участки и подведения коммуникаций. Недобросовестные землевладельцы вынуждены сворачивать деятельность по большинству новых площадок, чтобы выполнить обязательства по реализованным проектам. Как результат, все меньше становится доля таких «инженерно необеспеченных» предложений, а непрофессионалы, сумевшие воспользоваться ситуацией неконтролируемого спроса на дешевые участки в 2009 году, уходят с рынка. Одна из центральных тенденций 2010 года - переход от продажи простой земли в нарезку (участки без подряда) к более рациональному подходу ее использования. Покупатель стал требовать более качественный продукт: даже если он покупает участки без подряда, он требует с продавца максимум опций. Участки по так называемым фьючерсным контрактам практически перестали продаваться практически. Исходя из этого, ленд-девелоперы и управляющие компании, реализующие проекты без подряда, стали искать партнеров-застройщиков, которые бы строили или предлагали подряд на их земле. Выставка «Твой Дом» организованная НАМИКС, подтверждает тенденцию начала плотного сотрудничества землевладельцев и застройщиков. На ней были представлены разные проекты домов от каркаса до качественного каменного сооружения разных девелоперов и застройщиков, фактически это стало супермаркетом домов и полуфабрикатов. С каждым годом эта тенденция будет укрепляться, что отражено в отчете о состоянии земельного рынка в 2010 году, проведенном «Группой Земер». Что касается участков промышленного назначения, то на рынке по-прежнему наблюдается дисбаланс предложения и спроса. Платежеспособный спрос есть в крайне узком сегменте – участки площадью от 0,5 до 3-5 га с коммуникациями, в идеале – «под ключ», в пределах 30 км от МКАД. Предложений с такими характеристиками на рынке нет, даже по завышенным ценам. На неликвидные участки промназначения цены продолжают падать, дисконты достигают 70% по отношению к докризисным показателям, однако к сделкам это не приводит. С учетом понятного спроса на промышленную землю на рынок в 2010 году вышли как ранее замороженные проекты («Белый Раст»), так и новые (промзона ГК «Абсолют», промзона в рамках проекта «А101», промзона в рамках проекта «Новое Ступино» и др.). Плюс в том, что инженерные сети в рамках промзоны не такие дорогие, как в том случае, если каждый собственник развивает участок самостоятельно. В итоге результат благоприятен, прежде всего, для покупателя, и такое предложение пользуется спр осом. Вот уже два года «Группа Земер» анализирует рынок земельных участков с помощью Земельных ценовых индексов. Этот уникальный инструмент учитывает изменение цен в рублевом и долларовом выражении в зависимости от удаленности от МКАД, направления, классности в динамике. Подробный анализ по рынку участков без подряда и по вторичному рынку содержится в отчете о состоянии земельного рынка в 2010 году, проведенном «Группой Земер». Уходящий год, как уже было отмечено, отличается ростом внимания органов власти к процессам на земельном рынке. Наиболее обсуждаемыми стали темы изъятия сельхозземель, не используемых по назначению, а также инициатива Министерства регионального развития, связанная с внесением изменений в закон о Садоводческих и дачных участках. Если первый законопроект, предложенный к разработке Президентом Медведевым, активно готовится к принятию профильным комитетом Госдумы по строительству и земельным отношениям во главе с М.Л.Шаккумом, то второй законопроект был отозван на доработку. Инициативы Минрегиона на этом не прекратились. Как сообщили «Группе Земер» в Министерстве, сейчас идет подготовка документа, который позволит собственникам садоводческих и дачных участков перевести земли из категории сельхоз назначения в категорию земли поселений, при этом не обязательно менять категорию земель всего товарищества. Подробные комментарии по этому и другим законопроектам и о их возможном влиянии на земельный рынок – в подготовленном отчете о состоянии земельного рынка в 2010 году. Что касается прогнозов на 2011 год, то специалисты «Группы Земер» выделяют несколько основных векторов развития рынка. Во-первых, во 2-3 квартале будущего года, очевидно, выйдут на рынок качественно новые концептуальные коттеджные поселки. Уже сейчас ведется активная подготовка по ряду проектов. Рынок середины «нулевых» вернется в сочетании с опытом работы в кризис, а покупатель останется только в выигрыше. Соотношение поселков без подряда и с подрядом (или готовыми домами) будет оставаться в следующей пропорции: 2011 год – 45% к 55%, 2012 год – 40% к 60%. В 2011 году аналитики «Группы Земер» ожидают стабилизации цен во всех сегментах; сильных скачков наблюдаться не будет. Неликвид продолжит предлагаться с дисконтом, но спроса такое предложение не найдет. На рынок начнут выходить достойные предложения, в том числе промышленного назначения, по рыночным ценам. Очевидно, что игра в «раскачку рынка» уже невыгодна и для собственников, и для покупателей, поэтому они будут стремиться к компромиссу, чтобы продолжать развивать свой бизнес. Наконец, получившая распространение практика разработки и утверждения Генпланов и Схем территориального планирования в муниципальных образованиях Подмосковья позволит не только решить транспортные проблемы, но и комплексно подходить к развитию территорий. Хочется верить, что Московский регион находится на пути к цивилизованному рынку земли, где работают принципы laissez- faire, а власть будет способствовать планомерному развитию этого сегмента рынка недвижимости. Источник: http://www.vedomosti.ru/quotes/land.shtml
1 2 3 4 5 Категория: Статьи по недвижимости \| Добавил: comestate (24.12.2010) \| Автор: Владимир
Просмотров: 1097 \| Комментарии: 2 \| Теги: рынок земли, Участок, земельный участок, цена на землю \| Рейтинг: 0.0/0

Всего комментариев: 0


Имя *:
Email *:

Код *: