Например, многие собственники московских приватизированных производственных предприятий вместо хлопотного бизнеса по низкорентабельному производству либо сдачи бывших цехов в аренду, предпочитают выгодно продать массивные производственные помещения, требующих больших затрат на их содержание, и инвестировать часть вырученных средств на покупку либо в строительство более компактных помещений в Ростове-на-Дону и пригородах для продолжения основного бизнеса.

 

 При этом остается существенный финансовый резерв, который может быть использован как для качественного усовершенствования бизнеса, так и для реализации иных новых идей и возможностей. Опираясь на почти десятилетний опыт работы нашей компании в сфере недвижимости, можно выделить следующие наиболее важные аспекты, на которые необходимо обратить внимание продавцам коммерческой недвижимости:

 

Подготовка объекта недвижимости к продаже;
Организация продажи и оформление сделки;
Оптимизация возникающих налоговых платежей.

 
Рассмотрим каждую из данных областей отдельно. Подготовка объекта недвижимости к сделке. На первый взгляд, обычно у владельцев недвижимости возникает вопрос – а зачем еще нужна какая-то подготовка? Рассуждают примерно так – «Вот оно помещение, хозяином которого я являюсь больше десяти лет. Любой подтвердит, что я хозяин. Если хотите - покупайте, я готов подписать необходимые документы». Но продажа недвижимости сильно отличается от продажи обычного товара (не зря сделкам с недвижимостью в Гражданского кодексе РФ посвящены отдельные разделы, а также имеется целый ряд специальных законов и огромное количество подзаконных актов, регулирующих правоотношения в области недвижимости). Достаточно часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда у покупателей возникает разочарование в привлекательном на первый взгляд объекте недвижимости в связи с ужасающим состоянием правоустанавливающих документов. Например, в крупных городах зачастую ценность представляет не сами производственные корпуса, а в первую очередь земельные участки, на которых они находятся.

 

Вопросам же надлежащего оформления земельных правоотношений обычно директорами предприятий уделяется очень мало внимания. На московском опыте, можно сказать, что у многих приватизированных предприятий если даже существует оформленный под давлением ТОРЗа либо иных государственных структур договор аренды земельного участка, то достаточно часто его условия являются факторами, существенного снижающими привлекательность объекта в целом (например, короткие сроки аренды, наличие существенных ограничений, обременений либо специальных условий и обязательств, некоммерческого назначения использования участка и т.п.).

 

Обычными на российском рынке недвижимости являются предложения по продаже недвижимости с несогласованными перепланировками либо переоборудованием, с неузаконенными пристройками и реконструкцией зданий, при наличии споров и правопритязаний в отношении недвижимости и т.д. При продаже комплексов производственных зданий зачастую правоустанавливающие документы имеются только на основные постройки. Особенно часто в состоянии самовольных либо неузаконенных построек функционируют находящиеся на территории предприятий ангары, хозяйственные пристройки, промливневые канализации и иные аналогичные «вспомогательные» объекты, требующиеся необходимых согласований и государственной регистрации.

 

Указанные строения обычно включаются в состав продаваемого имущества, несмотря на то, что самовольная постройка не может быть продана и подлежит сносу за счет лица, ее осуществившего (ст. 222 Гражданского кодекса РФ). Конечно, многие выявляющиеся в ходе правовой экспертизы нарушения и неприятности устранимы. Но для этого обычно требуется нескольких месяцев (иногда более года), что существенно снижает привлекательность объекта недвижимости в глазах покупателя, обычно не готового покупать здания с дополнительной «головной болью» в придачу и вполне логично стремящегося к тому, чтобы сделанные им инвестиции максимально быстро начали приносить отдачу. При этом покупатель обычно отдает себе отчет, что, взяв же на себя решение проблем с приобретаемой недвижимостью, он фактически существенно увеличивает срок окупаемости проекта.

 

Таким образом, выявленные в ходе правовой экспертизы нарушения и проблемы практически всегда уменьшает стоимость заключаемой сделки. Поэтому продавцу, желающему максимально выгодно продать объект недвижимости необходимо сделать его в глазах потенциальных покупателей наиболее привлекательным и чистым (имеется в виду не только генеральная уборка, но и в первую очередь юридическая чистота правоустанавливающих документов).

 

Тем более что все больше и больше столичных и иностранных инвесторов, обладая достаточными финансовыми возможностями и ресурсами, готовы при приобретении ростовской коммерческой недвижимости платить больше их ростовских коллег, но они очень щепетильны в вопросах юридической чистоты. В нашей практике имеется достаточно примеров, когда известные столичные и иностранные инвесторы отказывались от сделок по покупке недвижимости с интересным месторасположением, предпочитая им объекты с более привлекательными юридическими документами.

 

Не останавливаясь на деталях, укажем основные моменты, на которые обычно обращают внимание покупатели, принимая решение об уровне рисков, связанных с недвижимым имуществом, и, соответственно, по которым должны быть в первую очередь устранены какие-либо вопросы и проблемы продавцом, стремящимся заключить максимально выгодную сделку: Правильное оформление земельных правоотношений в отношении участка, на котором расположены помещения (в частности, по договорам аренды земельных участков обычно анализируются сроки; назначение участков; наличие и своевременное соблюдение особых условий и иных требований; наличие обременений, ограничений, запретов, необходимости специальных согласований и т.п.).
Возможность приобрести либо взять в аренду прилегающие земельные участки (обычно покупателям городской недвижимости не хватает места для реализации всего задуманного, например, очень часто для торговых предприятий нужны дополнительные парковочные площади).
Виндикационные и реституционные риски, то есть риски, связанные с предъявлением исков предыдущими владельцами недвижимости (данный уровень рисков напрямую зависит от законности и правильности оформления предыдущих сделок с недвижимостью)
Наличие несогласованных в установленном порядке перепланировок либо переоборудования помещений.
Наличие среди приобретаемого комплекса объектов недвижимости самовольных либо незарегистрированных в ЕГРП построек (без надлежащих разрешений и/или государственной регистрации).
Соблюдение установленных требований и норм при строительстве и реконструкции, осуществленных, как минимум, в течение последних нескольких лет.
Наличие обременений в отношении недвижимости (например, аренда, залог (ипотека), сервитуты и т.п.)
Наличие особых требований и условий, связанных с использованием недвижимого имущества, которые увеличивают риски невозможности использования приобретаемой недвижимости для целей, необходимых покупателю.
Наличие споров и правопритязаний в отношении недвижимости и т.д.

Банальным является утверждение, что интерес продавца состоит в получении максимальной цены, от продаваемого им имущества, особенно если речь идет о недвижимости, каждый из объектов которой является индивидуально-определенным и неповторимым.

 

Для эффективного достижения максимальной цены при наличии более чем двух заинтересованных покупателей уже очень давно продавцами используется такая форма организации продажи как аукционы либо конкурсы. Более того, согласно действующего российского законодательства в большом числе случаев продажа государственного либо муниципального имущества или предоставление земельных участков для строительства осуществляется исключительно на торгах (аукционах и конкурсах). Тем самым подчеркивается наибольшая эффективность данного механизма продажи.

 

Однако, данный способ не получил пока в нашей стране должного распространения при продаже недвижимости коммерческими организациями. На наш взгляд, для объяснения этого можно выделить две основные причины: Многие сделки до сих пор совершаются «без указания в документах реальной рыночной цены» (в нашей стране все понимают, о чем идет речь), либо с иными специфичными особенностями, что исключает широкую огласку информации среди максимального количества потенциальных покупателей о проводимом аукционе.

 

При этом продавцы смиряются с тем, что недополучают возможные дополнительные прибыли, рассчитывая, что им меньше придется заплатить налогов, утаив от декларирования большую часть доходов. Некоторые доводы о том, что во многих случаях данный подход устарел и порождает только необоснованные проблемы, изложены в следующем параграфе «налоговая оптимизация».

Продавцы считают процедуру проведения торгов непонятной и рискованной.
Данные заблуждения также необоснованны. Процедуры проведения торгов (аукционов и конкурсов) являются весьма гибкими и достаточно проработанным правовым механизмом, не требующим глубоких знаний в области юриспруденции либо организации продаж. Порядку проведения торгов, в частности, посвящены статьи 447-449 Гражданского Кодекса РФ. В качестве обеспечения своих обязательств потенциальные покупатели - участники торгов перечисляют организатору задаток, который остается у него в случае, если покупатель, выигравший торги, отказывается от сделки. Можно выделить четыре этапа: Подготовка.

 

На данном этапе прорабатываются условия предлагаемой для заключения сделки и определяются форма торгов. Например, аукционы и конкурсы могут быть открытыми или закрытыми. В открытом аукционе и конкурсе может участвовать любое лицо, в то время как в закрытом аукционе и конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
Извещение потенциальных покупателей, которое делается организатором торгов не менее чем за 30 дней до начала их проведения. Для наибольшей эффективности торгов требуется максимально широкий охват лиц, которые могут быть заинтересованы в приобретении предлагаемого объекта недвижимости, а также «разжигание их интереса» к заключении сделки.
Непосредственно проведение торгов. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а на конкурсе - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия.
Наконец, выполнение обязательств по оплате со стороны покупателя, оформление и государственная регистрация сделки.

Как указывалось выше, в проведении торгов наиболее заинтересованы продавцы, так как грамотная их организация и проведение позволяют получить продавцам максимально высокую цену за продаваемый ими объект недвижимости. При этом, конечно, сделка может быть заключена без торгов на условиях, которые оговаривают заинтересованные стороны.

 

В этом случае также большую роль играет организация эффективного поиска заинтересованного покупателя, готового заплатить максимальную цену и принимающего иные условия сделки, указанные продавцом. При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо учитывать следующие важные моменты: продаваемый объект недвижимости в договоре должен быть четко идентифицирован и должна быть указана его цена;

право собственности на недвижимость переходит только с момента государственной регистрации в ЕГРП (а не с даты передачи объекта во владение покупателя, подписания акта приемки-передачи либо иных документов). Соответственно, до этого момента за продавцом сохраняется бремя содержания и риск утраты имущества;

по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст.522 Гражданского кодекса РФ);

продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности (например, когда участок находится только в аренде как это общепринято в Москве), допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком;

обязательным является подписание сторонами сделки передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости (ст.556 Гражданского кодекса РФ). По общему правилу, только с даты подписания данного документа обязательства продавца передать недвижимость покупателю считается исполненными;
в случае, если иное не оговорено в договоре, объект недвижимости до его полной оплаты считается находящимся в залоге у продавца для обеспечения обязательств покупателя по оплате (п.5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ).

Налоговая оптимизация Можно с достаточной долей уверенности утверждать, что при сделках с коммерческой недвижимостью в России все менее и менее привлекательным является полукриминальный способ продажи коммерческой недвижимости с использованием наличных. Если же покупателем выступает известная иностранная компания или созданная по западным аналогам крупная российская организация, то сделки с оплатой «черным налом» практически исключены.

 

Однако, это не означает, что продавец недвижимости должен смириться с потерей в виде налогов существенной части причитающихся ему по договору денежных средств, которые он планировал использовать для реализации своих новых замыслов. Существует целый ряд предусмотренным действующим налоговым законодательством способов снизить налоговое бремя. При этом, безусловно, отсутствуют алгоритмы, пригодные на все случаи жизни. Обычно разработанный механизм оптимизации должен учитывать специфику всего спектра имеющихся правоотношений в каждом конкретном случае.

 

Поэтому укажем некоторые применяемые на практике варианты налоговой оптимизации, оговорившись, что они могут быть применены не всеми участниками рынка недвижимости и не во всех ситуациях:

 

1. Если коммерческая недвижимость оформлена на юридическое лицо, участниками (учредителями) которого выступают физические лица, то наиболее целесообразным с точки зрения налоговой оптимизации является продажа акций (в АО) либо долей (в ООО) общества. В этом случае вместо уплаты НДС (18 %) и налога на прибыль (24 %) подлежит оплате только налог на доходы физических лиц (13 %). Более того, если продаваемые акции либо доли находились в собственности продавца более трех лет, то он полностью освобождается от уплаты налогов (подробности применения имущественного налогового вычета изложены в ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Конечно, данный вариант оформления сделки является менее интересным для покупателя, который вместо приобретения непосредственно объекта недвижимости, покупает акции (либо доли) организации, которая в свою очередь является собственником объекта недвижимости. В первую очередь, у покупателей вызывает опасения «история» предлагаемой организации, поэтому часто при данном оформлении сделок осуществляется подробная предварительная аудиторская и юридическая проверка приобретаемой организации.

Для повышения привлекательности для покупателя недвижимости данного варианта оформления сделки организации - продавцу зачастую необходимо провести предварительную реорганизацию, выделив отдельное юридическое лицо, в собственность которого (или другими словами, используя бухгалтерский сленг «на баланс которого») будет передан продаваемый объект недвижимости. Важно учитывать, что для применения указанной выше налоговой льготы будет учитываться не период обладания правом собственности на доли (акции) нового юридического лица (который может быть меньше требуемых для льготы трех лет), а срок начала обладания акциями (долями) первоначальной (реорганизуемой) организации.

 

2. При продаже коммерческой недвижимости: продавец физическое лицо с получаемой прибыли платить только налог на доходы (13%). Более того, если недвижимость находится у него в собственности более трех лет, то он вообще освобожден от уплаты налога;
юридическое лицо, применяющее упрощенную систему налогообложения, уплачивает 6% либо 15 % (в зависимости от выбранного режима налогообложения), но при уровне доходов до 20 млн. рублей в год;
юридическое лицо при обычном режиме налогообложения платит с получаемых доходов НДС (18%) и налог на прибыль (24%).
Учитывая резкие различия в налогообложении указанных выше участников рынка недвижимости на практике можно встретить случаи выстраивания двух и более звеньев цепи при оформлении сделки. При этом особенно важным является учет специфики и условий применения того или иного правового режима налогообложения, нарушения которых чреваты серьезными штрафами, пенями и иными неблагоприятными последствиями (учитывая крупные размер совершаемых сделок). Например, необходимо учитывать, что согласно пп.1 п.2 ст.40 Налогового кодекса РФ налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам, заключаемым между взаимозависимыми лицами, и при выявлении отклонения от уровня рыночных цен более, чем на 20 процентов, вынести решение о доначислении налогов и пеней (п.3 там же).